Emlakta Fırsatçılık

Devletin üst kademeleri çıkıp ikaz ediyor, “Fırsatçılık yapanın yakasına yapışırım,” diyor. Demek ki fırsatçılar ve köpürtmecilik var ve bunlar; toplumun içindeler ve toplum çıkarlarına karşılar! Çarşı-pazar konusunda çok konuşuldu, ben burada emlak sektöründeki küçücük bir fırsatçılık ve köpürtme çarkına değinmek istiyorum. Çarşıya çıkın ve dinleyin her bir özneyi, işin içinden çıkamazsınız! Ama köpük var mı? Bu sorun mu? Kim çözecek bu işi?

Öyle düşünüyorum ki, asıl darboğazda olan sektörler değil, ahlakın kendisidir. Toplumda ahlaklı olmak hakim durumda ise darboğazlara ve fırsatçılıklara karşı direnç olur, bireyin bağışıklık sistemi gibi, toplumun da kendi kalkanları olur.

Fırsatçılığa değil, fırsatlara eğilmek gerekiyor. Kural bu!

Bakın neler var, hem de sistemli bir yöntemle yapılan. Konut fiyatının maliyeti belli. Konutun değerinin vergi dairesindeki tutarı da belli. Ama örneğin emlak ofislerinin internet sitelerine girin, görün. Kiralık daire bakacaksınız, gidin biriyle görüşün, durum başka. Fırsatçılık buradan başlıyor.

Emlak sektörü çalışanları kendi kazançlarına yansıyacak komisyonun artmasını sağlamak için bilimsel olmayan bir yaklaşımla binanın değerlemesini yapıyorlar mı? Kazanmak doğaldır, ama hesapsızlık yanlıştır!

Önce şunu bilmemiz gerekir: Eğer ihtiyaç fazlası üretim varsa, burada sorun söz konusudur. Emlak fazlası varsa, buyurun size doğabilecek başka tür sorunlar için de potansiyel saha.

Konuşmalara bakın: “Sayın mülk sahibi, bugün bu binayı satmaya kalksan şu fiyatlardan alıcı bulursun,” diyorlar. Zaten mülk sahibi bunu duymak istiyor, değil mi? Al gülüm, ver gülüm, tarzına  dönüşen bu durum kime yansıyor dersiniz? O an oradaki bir iki kişiye değil, sosyo-ekonomik düzene.

O anki alış-verişin ötesinde kimler var? Sonuç ilk basamakta mülk alacak olana veya kiracıya yansıyor. Belki mülk alacak olan al-satçıdır. Böyleyse belki bu durumdan memnun da olacaktır. Çünkü sistem çarkları içine yeni bir alıcı girip kazananlardan olabilecektir. Biz normal tüketiciden ve kiracıdan bahsediyoruz. Şu şirket sahiplerinin avantajlı vergi muhasebesi için sürekli alıp verdiği mülklerle de ilgilenmiyoruz. Fırsatçının takibi gerekir. Millet bunu takip edemez!

Bir ürün düşünün, bir zaman periyodunda iki el arasında sürekli el değiştirdi, müzayede gibi diyelim. İlk adımda ürün 1 idi, 2’den el değiştirdi, bir süre sonra 3’ten, sonra 4’ten… O spekülatör iki kişiden sonra hedeflediğiniz gerçek alıcıya verirsiniz ve alışverişten çıkarsınız. Diyelim son alan 9’dan aldı ve ürün onda kaldı. Periyot bittiğinde o el değiştirenler hiç kaybetmemişlerdir, üstelik kazanmışlardır. Gidip doğrudan 1 veya 2’ye alınacak bir ürünü spekülasyonla 9’a alan zarar görecektir. Sektör mutlu mu?

Bu örneği biz son Uzak Asya’dan yapılan atakla, bir hafta sonunda Türk Lirası üzerine yapılan oyunda görmüştük. Bir doların değeri 10-12 Ağustos’ta 6.41 TL’den 7.24’e çıkartılmıştı. Nasıl etkilendik? Aynı şey her gün ülkemiz içinde yapılmaya çalışılıyor. Dolar üzerinden değil de emlak gibi spekülatif  ürünler üzerinden yapılıyorsa, bunun karşılığı nasıl açıklanacaktır? Burada suçlu yabancı biri değil, içimizdeki köpükçüler.

Değişik sebeplerden dolayı banka kredileri arttıysa ve bina kredili inşa edildiyse, faiz oranlarına bağlı olarak bu binanın geri-dönüş süresinin hesaplanması yapılır. Diyelim geçen yıl biten bir binanın kredisi bu yıl devam ediyor. Alınan kredi x, bu yıl kredi puanı artışı oldu, değer x+1; bu oran fiyata hemen yansıtılıyor. Neden? Bir sonraki kredi için ön alındığı için mi? O mülk için kullanılan kredinin değeri önemli değil, “Bankaya git, ne diyorsa o,” buna bakılıyor. “Binanın değeri şu, geri-dönüş hesaplaması bu, o zaman kira maliyeti bu.” Sadece kağıt üzerinde bir hesap, gerçekte olan ise başka!

Kim denetliyor bu emlak piyasasını, satışlardaki fiyatlamaların durumunu? Çevre ve Şehircilik Bakanlığı mı, Hazine ve Maliye Bakanlığı mı, TOKİ mi, Emlak Bankası mı, belediyeler mi, tapu daideleri mi?.. Bu işin asıl sahibi kim? Örneğin madur biri olursa, diyelim vatandaş, kime itiraz edecek? Mahkeme mi açacak? İdari soruşturma mı başlatacak? Tüketici Hakları Müdürlüğü’ne dilekçe mi verecek? Sonuç ne olacak? İçtihat var mı bu konularda?

Bir ara konuşulmuştu, emlakçılık düzenlenecek, diye. Neyse, bekleyelim. Kim karşılaştırıyor vergi dairelerdeki değerlerle söylenenleri? “Domates arttı, ben de daire içine tadilat yaptım, o halde kira dünden itibaren şu oluverdi.” Şu mantığa bakın! “Mülk benim değil mi kardeşim, istediğimi söylerim.”

İyi de sosyo-ekonomik dengeler böyle mi oluyor? Serbest piyasa bu demek değil ki? Kontrolsüz ekonomi deseniz, böyle olur belki. Ölçü ve tartıda adalet deniyor ama buradaki adalet, “Sana ne, keyif benim değil mi?” demekle mi ifade ediliyor.

Ülkedeki bazı kalem artışların bireye yansıması hemen olmasa da olası hesaba göre bile bir ilave artış getiriyor. Kendince ön alanlar var. Yangından mal kaçıranlar var. Bunlar köpükçü!

Sanki emlak piyasası anlaşmış gibi. Bakıyorum, bir tarihte bir mülkün fiyatı ve kirası şu, üç gün geçmemiş, hemen hepsi anlaşmış gibi, belli yüzdeyle artış yapmışlar bile. Yapılan artışta kendilerine bir çıkarım tarafı bulmuşlar. Sorunca, “Biz aracıyız,” diyorlar. İşte size hayat pahalılığı, işte enflasyon, işte köpük.

Ülkede inşaat sektörü güven endeksi Ocak-Eylül arasında (9 ay) neredeyse yarı yarıya azalmış. Güven yüzde 84,6’dan 53,2’ye düşmüşken, özellikle düşüşün hızlandığı Haziran’dan itibaren emlak fiyatları ve kiralar tam tersine yükselmiştir. Örneğin 1.000 TL’lik ev kirası bu periyotta 1.500 TL’ye yükselmiştir. Güvensizliğin piyasaya, daha doğrusu halka yansıması fırsatçılıkla mı, yoksa psikolojik gerekçelerle mi açıklanabilir?

Sonunda değinmeden yazıyı bitirmeyeceğim: Birileri çıkıyor, kendi mülkünde olmayan arazileri üzerine proje yapıyor, bir, iki, beş derken, aynı anda sekiz mega şantiye açıyor, hepsi için banka kredisi kullanıyor, sağlam daire yerine penthouse projeleri yapılıyor, dışarıdan kopya projeler uygulanıyor, sorana, “Ülkeye döviz girdisi sağlayacağız, GSYİH’da artış olacak, ülke ekonomisinin büyümesine katkı sağlıyoruz,” diyorlar, banka kredileri dolar üzerinden alınıyor, aracı banka bile gidip küresel piyasalardan emanet para satın alıyor ve içeride kullandırıyor, “Arz-talep var,” deniyor, piyasa şişiriliyor, işin içinden çıkamayınca o inşaat firması konkordato ilan ediyor… Bu üst derecedeki piyasaya bakan daha küçük ölçekli emlakçı da kendine vazife çıkarıp değer artışı yapmayı hak görüyor. Komisyoncular da burada işlev görüyor…

Ayakkabısının arkasına basıp ev gezdiren ama bindiği lüks aracı her ay değiştiren biri bile bu türden konuşmalarla piyasada ha! Sosyo-ekonomi böyle bir şey işte.

Bunların hiçbiri küresel 2008 krizini anlamamış veya bilmiyor. Köpüğün dönüp ülkenin genelini vuracağından bihaberler veya bunlar fırsatçılar! Enflasyonla mücadeleye başlıyoruz ve bu konu önemlidir.